Für die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Wohnraummietvertrags müssen die Vertragsart, die Schriftform und der rechtzeitige Zugang beim Vermieter stimmen. Das Absendedatum allein beendet den Vertrag nicht.
Prüfen Sie vor dem Versand, wer kündigen muss, an wen die Kündigung geht und welche Frist gilt. Bei Zeitmietverträgen, mehreren Mietern, Streit über den Zugang oder besonderen Vertragsklauseln reicht eine allgemeine Checkliste oft nicht.
Prüfen Sie Vertrag und Beteiligte
Beginnen Sie mit dem Mietvertrag. Die gesetzliche Regel zur ordentlichen Kündigung gilt grundsätzlich für unbefristete Mietverhältnisse. Steht im Vertrag ein konkretes Enddatum, kann es sich um einen Zeitmietvertrag handeln. Nach § 542 BGB endet ein befristetes Mietverhältnis grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Ein geplanter Umzug oder der Wunsch nach einem früheren Ende macht den Vertrag nicht automatisch ordentlich kündbar.
Lesen Sie deshalb insbesondere diese Angaben:
- Steht im Vertrag „unbefristet“ oder ist ein Enddatum genannt?
- Wurde ein Befristungsgrund aufgenommen?
- Gibt es Nachträge oder spätere Vereinbarungen?
- Betrifft der Vertrag eine normale Wohnung oder eine besondere Wohnform?
- Sind Kündigungsausschlüsse oder andere Einschränkungen vereinbart?
Für Zeitmietverträge gelten zusätzliche Regeln. § 575 BGB nennt Voraussetzungen für eine wirksame Befristung. Fehlt zum Beispiel eine erforderliche Mitteilung zum Befristungsgrund, kann der Vertrag rechtlich anders einzustufen sein. Ob das so ist, lässt sich nicht allein am Enddatum erkennen.
Alle Vertragsparteien feststellen
Vergleichen Sie anschließend die Namen im Mietvertrag mit den Namen im Kündigungsschreiben. Sind mehrere Personen als Mieter eingetragen, sollten grundsätzlich alle gemeinsam kündigen. Eine einzelne Person kann nicht einfach davon ausgehen, dass ihre Unterschrift das gesamte Mietverhältnis beendet. Das gilt besonders bei Trennung, dem Auszug nur einer Person oder Streit zwischen Mitmietern.
Prüfen Sie auch die Angaben zum Vermieter genau. Im Vertrag können mehrere Vermieter, eine Gesellschaft oder eine Hausverwaltung genannt sein. Achten Sie darauf, ob die Hausverwaltung als Empfangsstelle genannt ist und ob Ihnen später eine andere Anschrift mitgeteilt wurde. Bei mehreren Vermietern oder einem Wechsel der Vertragsparteien kann die richtige Empfängerangabe entscheidend sein.
Gehen Sie bei der ersten Prüfung so vor:
- Kopieren Sie die erste Vertragsseite und alle Nachträge mit Angaben zu Mietern und Vermietern.
- Markieren Sie alle Personen, die den Vertrag unterschrieben haben.
- Prüfen Sie die aktuelle Anschrift des Vermieters oder der benannten Verwaltung.
- Klären Sie, ob alle im Vertrag genannten Mieter die Kündigung unterschreiben müssen.
- Beziehen Sie bei einem bloßen Auszug einer Person, einer Trennung oder einem Streit fachkundige Beratung ein.
§ 427 BGB regelt gemeinschaftliche vertragliche Verpflichtungen. Mehrere gemeinsam verpflichtete Mieter sollten deshalb nicht einfach wie unabhängige Einzelmieter behandelt werden.
Schreiben Sie die Kündigung richtig
§ 568 BGB verlangt für die Kündigung eines Mietverhältnisses die schriftliche Form. Verwenden Sie daher ein Papierdokument mit eigenhändiger Unterschrift. Eine einfache E-Mail, Messenger-Nachricht, ein Scan oder eine PDF-Datei ist kein verlässlicher Ersatz für das unterschriebene Schreiben.
§ 126 BGB versteht unter der gesetzlichen Schriftform grundsätzlich eine eigenhändige Namensunterschrift. Bei einer Mietkündigung kann die elektronische Form rechtlich problematisch sein. Behandeln Sie eine elektronische Signatur oder eine abweichende Vertragsregelung deshalb nicht ungeprüft als gleichwertig.
Aus dem Schreiben muss klar hervorgehen, wer kündigt, um welches Mietverhältnis es geht und dass Sie ordentlich kündigen. Nehmen Sie mindestens diese Angaben auf:
- vollständige Namen aller kündigenden Mieter,
- aktuelle Anschrift der Wohnung,
- vollständiger Name und Anschrift des richtigen Empfängers,
- eine klare Erklärung der ordentlichen Kündigung,
- gewünschter Beendigungstermin, sofern er sicher feststeht,
- hilfsweise die Kündigung zum nächstmöglichen gesetzlichen Termin,
- Ort, Datum und eigenhändige Unterschriften aller erforderlichen Mieter.
Eine mögliche sachliche Formulierung lautet:
Hiermit kündigen wir den Mietvertrag über die Wohnung in [vollständige Anschrift] ordentlich zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen gesetzlichen Termin.
Nennen Sie ein konkretes Datum nur, wenn Sie es nach Prüfung von Vertrag, Frist und Zugang sicher bestimmen können. Die Formulierung „zum nächstmöglichen Termin“ kann verhindern, dass ein falsch berechnetes Datum die gesamte Erklärung unklar macht. Sie ersetzt aber nicht die Prüfung der Vertragsart und zeigt nicht, wann das Mietverhältnis tatsächlich endet.
Unterschreiben Sie das Original eigenhändig. Bei mehreren Mietern sollte jede erforderliche Person unterschreiben. Bewahren Sie eine Kopie des vollständigen Schreibens mit allen Anlagen und Unterschriften auf. Notieren Sie, wann und wie Sie die Kündigung übergeben oder versenden.
Zugang und Frist prüfen
Eine Kündigung wird gegenüber einer abwesenden Person grundsätzlich erst wirksam, wenn sie ihr zugeht. Das ergibt sich aus § 130 BGB. Es reicht also nicht, dass Sie das Schreiben erstellt oder einem Versanddienstleister übergeben haben. Entscheidend ist, wann die Kündigung in den Bereich des Empfängers gelangt und er unter den konkreten Umständen davon Kenntnis nehmen kann.
Das Datum auf dem Brief, der Einwurf bei der Post oder die Übergabe an einen Versanddienstleister beweisen allein nicht zwingend, dass die Kündigung rechtzeitig beim Vermieter angekommen ist. Auch eine rechtzeitige Absendung kann zu spät sein, wenn die Kündigung erst später zugeht oder der Zugang im Streit nicht belegt werden kann.
Wählen Sie einen Weg, auf dem Sie die Übergabe oder den Einwurf möglichst gut dokumentieren können; bei persönlicher Übergabe kann eine datierte Empfangsbestätigung helfen. Verlassen Sie sich dabei nicht allein auf die mündliche Zusicherung, dass die Kündigung angekommen ist; bewahren Sie die Kopie des Schreibens und den Nachweis des Übergabeversuchs auf.
Keine Versandart ist jedoch automatisch in jedem Fall sicher. Ob Sie den Zugang nachweisen können, hängt von den Umständen und den vorhandenen Beweismitteln ab. Bestreitet der Vermieter später den Erhalt, kann darüber rechtlicher Streit entstehen.
Die gesetzliche Frist richtig einordnen
Für die ordentliche Kündigung von Wohnraum legt § 573c Abs. 1 BGB die gesetzliche Frist fest: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Entscheidend ist der rechtzeitige Zugang, nicht allein die Absendung.
Diese Regel gilt nicht automatisch für jedes Mietverhältnis. Prüfen Sie vor der Entscheidung über die Frist insbesondere:
- Handelt es sich tatsächlich um einen unbefristeten Wohnraummietvertrag?
- Liegt eine besondere Wohnform vor?
- Enthält der Vertrag einen Kündigungsausschluss oder eine andere Klausel?
- Wann ist der Zugang beim richtigen Empfänger erfolgt?
- Gibt es mehrere Vermieter oder eine ausdrücklich benannte Empfangsstelle?
Die gesetzliche Verlängerung um jeweils drei Monate nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums betrifft die Kündigungsfrist des Vermieters. Sie gilt nicht ohne Weiteres für die gewöhnliche ordentliche Kündigung durch Mieter. § 573c Abs. 4 BGB erklärt bestimmte Vereinbarungen zulasten des Mieters für unwirksam. Ob eine bestimmte Vertragsklausel wirksam ist, muss trotzdem im Einzelfall geprüft werden.
Bei einer knappen Frist sollten Sie sich nicht nur auf den Poststempel oder eine Versandbestätigung verlassen. Lassen Sie prüfen, ob die Kündigung rechtzeitig zugegangen ist und ob Sie den Zugang ausreichend belegen können. Eine verbindliche Berechnung für Ihren Fall hängt vom Mietvertrag und den tatsächlichen Umständen ab.
Diese Fälle brauchen eine Einzelprüfung
Die Grundprüfung gilt für die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Wohnraummietvertrags. Für andere Situationen gelten eigene Regeln.
Zeitmietvertrag: Ein befristeter Vertrag endet grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Ob eine ordentliche Kündigung möglich ist oder die Befristung wirksam vereinbart wurde, muss anhand des Vertrags und der gesetzlichen Voraussetzungen geprüft werden.
Außerordentliche Kündigung: Eine fristlose Kündigung richtet sich nicht nach der normalen ordentlichen Kündigungsfrist. Nach § 543 BGB ist grundsätzlich ein wichtiger Grund erforderlich. Bei Pflichtverletzungen kann zunächst eine angemessene Frist zur Abhilfe oder eine Abmahnung erforderlich sein, sofern keine Ausnahme gilt. Ein geplanter Umzug oder allgemeine Unzufriedenheit mit der Wohnung begründet nicht automatisch ein Recht zur fristlosen Kündigung.
Kündigung durch den Vermieter: Eine Vermieterkündigung ist gesondert zu bewerten. § 573 BGB verlangt grundsätzlich ein berechtigtes Interesse des Vermieters. § 568 Abs. 2 BGB macht zudem besondere Vorgaben für den Hinweis auf das Widerspruchsrecht. Diese Regeln gelten nicht als zusätzliche Pflicht für Ihre eigene ordentliche Kündigung.
Gemeinsamer Mietvertrag: Bei mehreren Mietern kann der Auszug einer Person das Mietverhältnis der übrigen nicht automatisch beenden. Eine Kündigung durch nur eine Person kann zu einer unklaren oder weiterhin bestehenden Bindung führen. Lassen Sie die Situation insbesondere bei Trennung, Nachzug oder Streit prüfen.
Tod eines Mieters oder Eintritt anderer Personen: Nach dem Tod eines Mieters können gesetzliche Eintritts- oder Fortsetzungsrechte eine Rolle spielen. § 564 BGB betrifft eine besondere außerordentliche Kündigung, wenn niemand in das Mietverhältnis eintritt oder es mit überlebenden Mietern fortgesetzt wird. Das ist kein gewöhnlicher Standardfall.
Untervermietung: Eine Untervermietung ändert die Hauptvertragsparteien nicht automatisch. § 553 BGB betrifft unter bestimmten Voraussetzungen die Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte. § 540 BGB enthält weitere Regeln zur Gebrauchsüberlassung. Prüfen Sie deshalb getrennt, welchen Vertrag Sie kündigen und welche Pflichten gegenüber einem Untermieter bestehen.
Besondere Vertragsklauseln: Kündigungsausschlüsse, Staffelmiet- oder Indexmietvereinbarungen, Werkwohnungen, Wohnraum zur vorübergehenden Nutzung, mehrere gemeinsam vermietete Objekte oder spätere Nachträge können die Prüfung verändern. Bewerten Sie solche Klauseln nicht allein nach ihrer Überschrift.
Ist die Frist knapp, bestreitet der Vermieter den Zugang oder hat die Kündigung erhebliche finanzielle Folgen, wenden Sie sich an eine qualifizierte Mieter-, Verbraucher- oder Rechtsberatung. Bringen Sie den vollständigen Mietvertrag, alle Nachträge, das Kündigungsschreiben und vorhandene Übergabenachweise mit.
Was Sie vor dem Versand prüfen sollten
Bei der ordentlichen Kündigung eines unbefristeten Wohnraummietvertrags müssen Schriftform, richtige Vertragsparteien, rechtzeitiger Zugang und die passende Frist zusammenpassen. Erstellen Sie ein unterschriebenes Schreiben, prüfen Sie den Empfänger und dokumentieren Sie die Übergabe. Setzen Sie Absendung und Zugang nicht gleich.
Bei Zeitmietverträgen, gemeinsamen Mietverträgen, Sonderklauseln, außerordentlichen Kündigungen oder Streit über den Zugang reicht eine Standardformulierung oft nicht. Lassen Sie Ihren konkreten Fall fachkundig prüfen, bevor Sie die Kündigung versenden.